住宅小区管理制度15篇
现如今，我们可以接触到制度的地方越来越多，制度泛指以规则或运作模式，规范个体行动的一种社会结构。这些规则蕴含着社会的价值，其运行表彰着一个社会的秩序。那么你真正懂得怎么制定制度吗？以下是小编为大家整理的住宅小区管理制度，欢迎大家分享。
住宅小区管理制度1
根据城西电业局、市自来水公司以及xx市煤气公司关于用电、用水、用气管理的有关规定，对本住宅小区作如下规定：
1、本小区住宅、商铺实行"小区专变"供电，每户安装电表10～40A，容量为容量为4KW，请业主累计用电容量，若超过4KW，必须向物业服务处申请增容。
2、业主增容时，须验证电源导线是否满足要求，必要时请到物业服务处增大电源导线。
3、住宅内的某个回路负荷较大时，请业主验证开关、插座及导线是否满足用电要求，及时更换不符合要求的开关、插座和导线，不得超负荷使用。
4、业主用电过程中，若发现有电线烧焦气味，盖板、开关、插座处冒烟等异常现象，请及时关闭电源，检查电线是否完好，用电是否超过容量，设备是否异常。
5、每过段时间，请业主按漏电开关检查是否可靠。
6、"小区专变"供电的电费由物业服务处按xx市城西供电局基价，按各业主实际用电量分摊高低压变损、低压线损的.综合价，各业主使用的是卡式电表，请先到物业服务处预购。
7、水费由物业公司按xx市自来水公司基价代收。
8、小区电、气、水管线管道经科学设计，精心安装，请业主不要随意更改，如确须更改，请报服务处同意后并雇请专业人员完成。
9、业主若暗装给水管道，须先试水，不渗漏才能抹灰隐蔽。
10、请保持排水管道畅通，切勿将可能引起堵塞的物体投入排水系统。
11、请业主根据《xx市管道煤气（燃气）使用规定》安全使用天然气，切勿在使用燃气时商人。非专业人员切勿拆卸、维修天然气管道管道、器具。
12、业主出门前应将天然气、水阀和不用的电器关闭，避免发生意外事故。
13、因业主原因造成的损失，由业主（使用人）承担。
住宅小区管理制度2
1、装修施工必须严格遵守发展商提供的《住宅使用说明书》之使用要求。所有施工必须按照管理公司审批的方案进行,不得随意更改。如有更改,必须事先报管理公司审批,经管理处出具同意更改通知后方可施工。
2、施工期间,住户应进行现场监理,以保证装修施工队严格遵守政府有关规定,按规定作业,文明施工。
3、装修期限:中小工程为20天,较大工程为30天,最长不超过50天,如确实需要延期,应到管理公司办理延期手续。
4、施工时间:每天施工时间为9:00―12:00,14:00―20:00。
5、装修施工用电不得超过装修住宅单位的装表容量,严禁擅自论接、乱拉电源线,超容量用电与管理公司协商后,在管理公司监督下,有管理人员在指定位置接临时电源线,否则造成的一切后果有住户负责。
6、管道供气设施和燃气用具(必须符合国家标准)的安装、维修、拆移、改装,必须持有专业资格证的单位专业人员施工,用户不得自行安装、拆除、改装。
7、空调机应按管理公司统一规划的位置安装,不得破坏楼宇结构,凿坏墙体。
8、不得任意改变窗户、阳台色调;不得改变阳台用途;不得随意加装防盗网、防盗门。
9、施工过程中要注意垃圾袋装后,每天按指定地方放置。楼梯、过道、天台、道路及其他公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的'地方,不得损坏公用设备、设施,保持公用地面、墙壁完好整洁。
10、未经管理公司事先同意,电梯不得作为运送装修材料和货物的工具。
住宅小区管理制度3
为了保证水泵房设备的正常使用,特制定以下管理制度。
1、小区水泵房为小区主要设备房之一,应有专人负责。
2、水泵房应保持清洁卫生,做到每日清扫,保持空气流通,禁止吸烟。
3、水泵房内设各种管道、阀门、焊口、接头等应做到不渗、不漏、不锈,做好维修和保养工作。
4、水泵房的门、窗和各原预留洞口应加纱铁网以避免各种小动物进入水泵房。
5、每天应对水泵房进行巡逻,检查水泵的运行情况,有无异声、异味,温升、电流变化、压力运行、检查供电设备和供电箱等是否运行正常。泵房的排水系统应保证正常运行,保证水泵房的'安全、可靠。
6、水泵房严禁非工作人员随意进入,外人进入须持副经理级以上人员批示方可进入。
7、做好水泵房的日检、周检、季检和年检工作,并做好详细维修记录。
8、生活饮用水箱盖必须加锁、钥匙并由工程部保管。
9、水箱内应保持清洁卫生,不得有杂物和悬浮物,并定期进行清理、消毒,清洗人员必须是专业人员,持有健康证和专业证书。
10、水箱的透气管和泄水、溢水管应加铁网,避免小动物爬入水箱内。水箱盖平时应盖好加锁,钥匙由专人负责保管。
11、水箱内浮球应定期检查,避免浮球失灵造成事故,水箱无水安全系统应给予试验调试,消毒柜应正常使用并定期检查和更换灯管。
12、生活水泵应每星期轮换一次、接触器主开关每月检查一次。
13、起动后检查压力是否达到设定压力,电流是否在常规状态,泵体是否平稳运行,噪音是否过大,电机是否过热等现象。
14、查看在压力达到设定压力时水泵工作数据是否正常。
15、严禁在出水阀未开启时水泵长时间运行。
16、泵房每周打扫一次、泵及管道每月稽查一次。
住宅小区管理制度4
物业项目(住宅小区)档案管理制度1整体档案管理档案资料的建立应与今后的创优结合起来,按照《全国优秀示范小区评分标准》的分类标准建立档案资料。
第一节基础管理资料1.按规划要求建设、住宅及配套建设设施投入使用
1)工程规划许可证 2)施工许可证 3.)工程总平面图
4)建设工程规划管理竣工验收合格证
5)国有土地使用证2.办理接管验收手续
1)委托物业管理合同 2)工程建设施工建档移交清单⑴幢建施、结施竣工图,建材合格证、分项分部评定资料;
⑵水施、电施、讯施、地下管网竣工图,分项、分部质检平定资料(复印件);3.)商品房质量保证书
4)房屋移交验收资料
5)设施设备移交清单及档案资料3.由一家物业管理企业实施统一专业化管理
1)物业管理有限公司企业法人营业执照(正副本) 2)物业管理有限公司组织机构代码证(正副本) 3.)物管企业资质证书
4)物业管理有限公司税务登记证(正副本)
5)上级批文(文件)4.建设单位在销售房屋前与选聘的'物业管理企业签定物业管理合同,双方的责、权、利分明
1)物业委托管理合同 2)前期物业管理方案 3.)物业移交及实施意见
5.购房人与物业管理企业签定物业管理合同,双方责、权、利明确总户数户,入住户,入住率为,签定的前期物业管理服务合同为份。
(文件柜放置于)6. 建立维修资金的管理、使用、续筹等符合有关规定
1)物业管理有限公司代管维修资金的财务管理制度a)代管维修资金的使用范围b)代管维修资金的来源和筹集方法c)代管维修资金的管理与使用办法d)代管维修资金的移交7.房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善
1)房屋使用说明书 2)公共管理制度⑴治安管理制度⑵消防管理制度⑶门卫管理制度⑷机动车停车场管理制度⑸非机动车管理制度⑹装修管理规定 3.)政府有关文件8.业主委员会按规定程序成立,并按规章制度履行职责
1)业主委员会筹备工作资料⑴关于组建业主委员会实施方案⑵业主委员会资料(详见业主意见调查表)⑶业主委员会章程9.物业管理企业制定创优规划和共体实施方案,并经业主委员会同意
1)创优规划 2)创优实施方案(附物业管理质量目标书) 3.)物业管理优秀住宅小区达标申报资料资料10.小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位的工作标准并指定具体的落实措施和考核标准。
1)员工手册 2)文明礼貌用语及各专业服务语言流程规范 3.)部门职责⑴公司组织机构示意图(管理处机构示意图)⑵员工手册⑶管理中心职责⑷财务部职责⑸护卫部内务条令、岗位职责
4)部门工作程序、操作程序⑴财务部管理制度⑵客户服务中心工作程序⑶工程部设备运行维修工作程序⑷消防工作管理制度⑸各种应急处理方案a、火警、火灾应急方案b、停电应急方案c、护卫部突发事件处理措施
5)管理中心综合管理制度⑴值班制度⑵回访制度⑶档案管理制度⑷原始记录、资料管理制度
6)管理人员、员工考评细则⑴管理人员考核细则⑵财务管理人员考核细则⑶维修人员考核细则⑷清洁、绿化人员考核细则⑸护卫员考核细则⑹护卫部岗位目标管理考核办法
7)护卫部培训日程、训练记录
8)护卫知识考试资料
9)管理中心原始记录资料⑴门岗值班记录⑵监控中心值班记录⑶紧急情况记录⑷停车场车辆进出原始记录⑸房屋装修管理记录⑹装饰装修申请书、责任书⑺值班记录⑻回访记录⑼维修派工单⑽住户档案⑾维修员值班记录⑿设施设备巡查保养等记录
11.物业企业管理人员和专业技术人员持证上岗,员工统一着工装、佩带明显标志,工作规范,作风严谨。
1)管理中心管理干部学历、职称、上岗证复印件 2)管理中心专业技术人员资格证、操作证 3.)护卫员上岗证
4)员工劳动合同
12.应用计算机智能化设备等现代化管理手段,提高管理效率。
1)小区住户基本资料(备份文件夹类) 2)小区物业基本资料 3.)办公文案
4)各类管理制度、文件夹⑴护卫类⑵财务类⑶管理类⑷保洁类⑸经营类⑹人事类⑺业主委员会⑻运行维修表
5)住户费用缴费统计资料
13.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定,至少半年公开一次物业服务费用收支情况。
1) --财务收支报告 2)向住户公布费用收支情况,资料照片 3.)物业管理费用标准批复
4)缴费通知单存根
14.房屋及公共设施设备档案资料齐全、分类成册,管理完善,查阅方便。
1)总平面图 2)共用设施设备及配电系统 3.)可视对讲、监控系统
4)消防系统
5)背景音乐系统
6)光纤电视系统
7)办公用设备
8)各种警示牌、标识卡
15.建立用户档案、房屋及配套设施权属清册,查阅方便。
1)住户档案 2)商业用房业主档案(含用户)
16.建立24小时值班制度,设立服务电话,接受业主及使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集、反馈并及时处理,有回访制度和记录。
1)值班制度 2)回访制度 3.)管理人员值班记录
4)维修工单存根及回单
5)设备巡查记录
6)护卫门岗值班记录
7)主动征求业主对物业管理服务的意见和建议
17.定期向住户发放物业管理服务工作征求意见,对合理的建议及时整改,满意率为%以上。
1)《客户意见征询表》
18.建立并落实便民维修服务,承诺制,零修急修及时率为98%,以上的返修率为2%,并有回访记录。
1)物管中心工作程序(见工作守则) 2)设备运行维修工作程序(见工作守则) 3.)
住宅小区管理制度5
停车管理制度
1、凡装有易燃、易爆、剧毒等危险性物品的车辆,以及2吨位以上的货车,严禁进入小区。
2、非小区住户的车辆进入小区时,门卫应严格检查其证件,问清进入原因,符合条件的方可放行,并作好登记。出小区时,应对其进行检查,并按规定收取停车费。
3、管理人员对在小区内超速行驶、鸣号、不按指定位置停放的车辆要及时纠正。
4、提高责任意识,加强责任心。对出入本小区的可疑车辆要进行盘查,防止车辆的丢失、损坏。对损坏小区路面和公共设施的车辆要令其赔偿损失,并视情节处以罚款。对冲闯大门的要记下车牌号码,记清去向,及时报告上级。
5、管理人员必须坚持原则,严格执行车辆出入、停放规定和收费标准,不得徇私舞弊,不得利用工作之便与车主乱拉关系,收受贿赂,放松管理,违者从严处理。
小区车辆停放、出入管理规定
为加强对出入、停放本小区车辆的管理,维护小区正常生活秩序,确保住户的生命财产安全,特对出入、停放本小区的车辆作如下规定:
1、凡装有易燃、易爆、剧毒等危险性物品的车辆,严禁驶入小区。2吨以上的卡车一律不得进入小区,特殊情况除外。
2、本小区有车辆的住户,应向本公司申请办理通行ic卡,凭ic卡通行大门,及在小区停放,按规定收取ic卡工本费、停车费。
3、本小区住户车辆进入小区后,有车库的住户必须将车停放在车库内,无车库住户必须将车停放在指定停车位置,严禁乱停乱放。
4、非本小区住户的车辆,进入大门时应主动向门卫出示证件,讲明进入原因,符合进入条件的领取临时通行ic卡,并做好登记,方可进入小区,严禁冲闯大门。出小区时收回ic卡,并按停车时间收取停车费。遗失、损坏ic卡,照价赔偿(每卡30元)。
5、进入本小区的货车,卸完货物后应及时离开小区,因故不能离开的,应将车停放在指定停车位置。
6、进出、停放车辆必须服从小区管理人员的管理。驶入小区的'车辆应减速行驶,时速不得超过5公里,不得鸣号。如车辆损坏路面或公用设施,应照价赔偿损失,并视情节处以罚款。
7、管理人员必须坚持原则,严格执行车辆出入、停放管理规定,发现可疑情况及时报告。不得利用工作之便与车主拉关系,收受贿赂,放松管理,违者从严处理。
8、违反以上规定者,除按《中华人民共和国国交通管理条例》处罚外,并按小区有关规定办理,情节特别严重的,移交公安部门处理。
车辆停放收费标准
根据鄞价(20xx)93号文件,对停放车辆的收费标准作如下规定:
1、本小区有车库的住户的车辆,每辆收取ic卡工本费、管理费80元/年,每年办理一次,不收取停车费。
2、本小区无车库的住户的车辆,包年:1200元/年,包月:120元/月,包半月:70元/半月,包星期:40元/星期,并收取ic卡押金30元。
3、临时出入本小区的车辆,自进入小区起,1小时内不收费;1小时以上至4小时内,每辆(次)2元;四小时以上,每四小时加收2元。每天(连续时间24小时)收费超过每辆10元的,按10元收取。
收费人员管理制度
1、举止文明,姿态端正;热情服务,礼貌待人,耐心解释用户提出的各种问题,树立公司的良好形象。
2、加强学习,不断提高业务技能,熟练掌握收费系统的操作。
3、坚守岗位,认真履行职责,做好车辆出入登记,尤其对临时出入本小区的车辆要严格进行对比检查,收回ic卡后方可放行。若ic卡丢失,值班人员要照价赔偿;如遇车辆丢失,根据电脑资料要追究当班值班人员的责任。
4、坚持原则,严格执行收费标准,按照票额开具发票,不得徇私舞弊,不得利用工作之便与车主乱拉关系,收受贿赂,放松管理,严格控制出口人工抬闸,违者从严处理。
5、爱护设备,不得擅自修改系统各种设置、删除资料和进行非法操作,严禁私自在电脑上安装各种软件,不得进行玩游戏、打字等其他操作,违者从严处理,并承担所造成的一切后果。
6、如遇停电或设备出现故障,应及时报告上级,维持好车辆出入秩序,认真做好登记,防止ic卡丢失。对此期间所收回的未付款ic卡应分类保管,交收费管理员处理。
7、认真交接班,如实做好各项登记。
8、维持收费岗亭良好秩序,保持收费岗亭及出入车道的卫生整洁。
出口人工抬闸管理制度
1、当车主持月租卡、贵宾卡不能自动抬闸时,收费员应检查该卡资料与其车辆牌号是否相符,资料相符的人工抬闸放行;持时租卡不能读取数据时,应检查其驾驶证、身份证,并做好登记后方可人工抬闸放行。
2、其他特殊情况需要进行人工抬闸时,须经当班班长或管理处负责人同意后方可人工抬闸放行。
3、出小区的车辆无卡时应详细询问原因,如确属丢失停车卡的,应出示其驾驶证、身份证等相关证件,登记后方可出小区,以免造成车辆丢失。
3、每次人工抬闸,须做好《人工抬闸登记表》的记录。
4、未执行以上规定,造成车辆丢失等事故,将追究当事人相关责任。
月租卡管理规定
1、月租卡为月租车辆出入小区的凭证,持卡人须妥善保存,因持卡人使用或保存不善造成月租卡失效、丢失的,由公司补办,并由原持有人交纳制作工本费。
2、月租卡仅限本车使用,不得转借,如发现使用月租卡的车号与登记在册的月租车辆牌号不符的,公司有权将ic卡收回,借用ic卡者须按停车时长交纳停车费,该月租卡持有者须到管理处申请补办,并交纳制作工本费。
3、月租卡用户应在月租卡到期前3日内到管理处续交停车费,交回月租卡,发给临时通行卡,月租卡续费发放时收回临时通行卡。逾期未交,按临时停车收取停车费。
4、月租卡在车辆在出入小区时应随身携带,因忘记带月租卡或丢失月租卡而不能出小区的车辆应提供身份证明材料方可出小区。不能入场时,应在入场前同管理处联系,并服从保安收费人员的指挥,不得阻塞车道。
车辆免费制度
1、本公司的车辆可免费,但驾驶员必须在《车辆免费登记表》签名,以备财务部查核。
2、军警车辆除执行公务时免费外,其他一律不得免费。
3、如遇特殊情况需免费的,必须经管理处主任以上级别人员
批准后方可免费,并做好相关登记。
收费人员交接班制度
1、交接班时,交班人员应按照《收费人员交接班登记表》如实填写相关内容,并在交班人一栏签名,接班人核对无误后在接班人一栏签名确认。
2、接班人接班时,应当面点清发票号码、收费金额、时租卡数量、设备运行状况等,交班后发现错误,由接班人负责。
收费人员财务结算制度
1、每周五为收费管理员收取停车费时间。
2、财务部指定专人负责核算收费员收费情况。
特殊事件制度
1、停电处理制度
①如遇停电,收费员应立即关闭入口,打开出口,设立相关警示并做好解释工作。
②停电期间,收费员应对进入小区的车辆进行人工登记,填写《车辆出入登记表》,按照时长收取停车费,做好停电前所发放的时租卡的回收工作,免收停车费,该时租卡另行放置,由收费系统管理员处理。
③停电期间应严防时租卡流失,如时租卡丢失,其损失按照30元张由全体收费人员共同均摊。
④电力供应后,应立即恢复停车收费系统的正常使用,对在停电期间进入小区的车辆根据《车辆出入登记表》按照停车时长收取停车费,人工抬闸出小区,做好《人工抬闸登记表》的记录。
⑤停电期间如遇交接班,交班人应向接班人做好相关交接。
2、设备故障
①如属自身短时间能够排除的,应向受阻车辆做好解释工作,请其稍候,迅速恢复设备正常使用状态。
②如属自身无法排除或短时间无法排除的,应立即通知收费系统管理员处理,同时执行按照《停电处理制度》,做好车辆出入。
3、盗窃等破坏事件
①立即向管理处负责人或保安部报告,简要说明现场情况(地点、人员数量、人员财产损失等)。
②保持冷静,如能处理可将有关人员带往管理处协助调查,如不能及时处理,应严密监视现场,等候上级处理。
③保护现场不受破坏,以待有关单位取证。
4、拒不交费或失卡、卡损坏车辆
①耐心向其解释有关文件和公司规定。
②如其蛮不讲理,应通知当班班长或管理处负责人处理。
③做好期间车道的疏通工作。
5、车道堵塞
①在不违背公司原则的情况下,以最快捷的方式疏通车道。
②如遇“问题车辆”应将车辆安排到不堵塞车道的地方再进行处理。
6、军警车辆不按规定停放或不交停车费
①向驾驶员解释公司的规定。
②如难以独自处理,应尽快通知当班班长或管理处负责人处理,或向上级请示处理。
③尽力将驾驶员留在现场。
住宅小区管理制度6
一、电梯安全管理员必须经特种设备安全监查机构培训考核,合格后取得操作员证才准予上岗。操作员证每两年进行复审。
二、电梯安全管理员每天在开启厅门进轿厢之前,应看清轿厢是否确实停在该层站。
三、有司机电梯,必须由专职司机操作,当司机需暂时离开轿厢,应将轿厢电源开关关闭,并关闭厅门。
四、定时使用的电梯每日工作完毕,安全管理员应将电梯驶回基站,并在离开前断开轿厢电源,并关闭厅门。
五、在电梯机房内或附近设置值班室,应有通讯设施,无关人员禁止入内。
六、应保持电梯警铃、电话、应急照明完好,保证轿内外有效地联络。
七、加强对电梯日常检查,当电梯运行有异响、振动、冲击等其它异常现象,应停用检查。
八、应保证电梯在额定载重范围内工作,严禁超载;不允许装运或携带易燃易爆的危险品乘用电梯;不允许通过安全窗去搬运超长物件。
九、电梯在运行中,不允许做检修试验,不允许抹试、保养任何电梯部件。
十、严禁在厅、轿门开启的情况下,通过应急按钮使电梯以慢速作正常行驶乘用;不允许以手动启闭轿门作为电梯的启动和停止;不允许用检修、急停按钮作正常行驶中消除信号;不允许随意拆除消防功能;不允许短接安全回路、厅门、轿门回路作正常乘用。
十一、不允许乘用人员随意扳弄操纵箱上的开关、按钮等电器元件。
十二、禁止轿内吸烟;禁止将烟头、火种乱丢在梯上和轿厢内。
十三、应自觉接受安全监察的件查,对其提出的意见应及时整改完善,确保安全运行。
十四、电梯应实行四级维修保养制(例行周保养、月保养、季保养、年保养),保证电梯随时都处于良好的技术状态。
十五、电梯应由专业电梯公司负责维修保养,无维修保养资格的'单位和个人不得擅自维修保养电梯。
十六、维修保养电梯时,应在各梯层厅门悬挂警示标牌。
十七、应自觉接受省安全检验机构每年一次的安全检验,检验合格方可投入使用,安全检验合格证有效期为一年。凡未取得安全检验合格证的电梯不得使用。
十八、发生事故,应立即向安全监察机构报告,并负责保护现场。发生人员伤亡的,应立即组织抢救,防止事故扩大,并按有关规定向有关部门报告。
住宅小区管理制度7
住宅小区车辆停放秩序管理
识别卡
01:车辆通过小区物业安防门岗,由门岗工作人员收发识别卡,并在车辆出入登记表上及时登载记录
02:识别卡仅作为进出私人住宅小区的通行识别,不作为车辆停放泊位和车辆保管凭论证
03:识别卡的持卡人,如有遗失识别卡凭有效证件向管理处报备和办理新卡手续,物业小区的门岗工作人员加强对车辆进出的盘查是物业服务企业做好安全防范门禁工作的基本任务
停车场地车辆停放秩序服务
01:车辆停放秩序服务是指车辆进入停车场地之后,按序停泊车辆场地工作人员负责停车场地的设施设备正常运行场地公共秩序的治安防范和场地的保洁工作
02:对在停车场地停放过夜的车辆进行登记并做好交接班确认记录
03:凭有效停放凭证查验确认之后放行车辆离开停放场地
04:场地工作人员对在停车场地受损的车辆负有管理责任如;人为刮踢砸等的行为没有及时制止,碰撞行为没有及时要求肇事者赔偿,则由当班执勤的工作人员负责赔偿修复费用
05:进入停车场地的车辆,只能按序停放泊车
06:车辆停放泊位要取得固定泊位,必须向车位的拥有者产权业主办理车位购买或租赁手续
07:车辆停放秩序服务收费标准按当地物价局公布的'指导价格标准执行
通过场地工作人员的推销成交出售产权车位,按相关规定,奖励该产权车位成交金额的千分之五给场地工作人员
通过场地工作人员的介绍成交租赁产权车位,按相关规定,奖励该产权车位租金的百分之十给场地工作人员
停车场地服务费
停车场地使用费既租金,己购买产权车位的只收场地服务费
车辆失窃报案
01:凭有效停车场地服务收费单据,
02:持车辆有效相关证件和购置发票以及车主本人有效证件,
03:场地工作人员协助车主向公安机关报案
04:待公安局结案之后根据案情具体情况场地服务人员承担相应的管理责任
住宅小区管理制度8
一、电梯安全管理员必须经特种设备安全监查机构培训考核,合格后取得操作员证才准予上岗。操作员证每两年进行复审。
二、电梯安全管理员每天在开启厅门进轿厢之前,应看清轿厢是否确实停在该层站。
三、有司机电梯,必须由专职司机操作,当司机需暂时离开轿厢,应将轿厢电源开关,并厅门。
四、定时使用的电梯每日工作完毕,安全管理员应将电梯驶回基站,并在离开前断开轿厢电源,并厅门。
五、在电梯机房内或附近设置值班室,应有通讯设施,无关人员禁止入内。
六、应保持电梯警铃、电话、应急照明完好,保证轿内外有效地联络。
七、加强对电梯日常检查,当电梯运行有异响、振动、冲击等其它异常现象,应停用检查。
八、应保证电梯在额定载重范围内工作,严禁超载;
不允许装运或携带易燃易爆的危险品乘用电梯;
不允许通过安全窗去搬运超长物件。
九、电梯在运行中,不允许做检修试验,不允许抹试、保养任何电梯部件。
十、严禁在厅、轿门开启的'情况下,通过应急按钮使电梯以慢速作正常行驶乘用;
不允许以手动启闭轿门作为电梯的启动和停止;
不允许用检修、急停按钮作正常行驶中消除信号;
不允许随意拆除消防功能;
不允许短接安全回路、厅门、轿门回路作正常乘用。
十一、不允许乘用人员随意扳弄操纵箱上的开关、按钮等电器元件。
十二、禁止轿内吸烟;
禁止将烟头、火种乱丢在梯上和轿厢内。
十三、应自觉接受安全监察的件查,对其提出的意见应及时整改完善,确保安全运行。
十四、电梯应实行四级维修保养制(例行周保养、月保养、季保养、年保养),保证电梯随时都处于良好的技术状态。
十五、电梯应由专业电梯公司负责维修保养,无维修保养资格的单位和个人不得擅自维修保养电梯。
十六、维修保养电梯时,应在各梯层厅门悬挂警示标牌。
十七、应自觉接受省安全检验机构每年一次的安全检验,检验合格方可投入使用,安全检验合格证有效期为一年。
凡未取得安全检验合格证的电梯不得使用。
十八、发生事故,应立即向安全监察机构报告,并负责保护现场。
发生人员伤亡的,应立即组织抢救,防止事故扩大,并按有关规定向有关部门报告。
住宅小区管理制度9
为规范物业管理中给排水管理服务工作，明确给排水管理工作内容，特制订如下管理制度：
一、管理责任
1、管理服务中心维修组负责给排水系统的运行维护等管理工作，维修主管负责组织、维修人员实施。
2、给排水管理人员必须了解、熟悉楼宇内的供水系统，如：水管、水箱、水泵，开关阀门及分阀门位置。
3、实行设备管理责任制，划分各类设备管理责任人。
4、管理服务中心主任负责给排水管理工作的监督和检查。
二、巡视制度
1、定期巡视水泵操作是否正常，供水系统有无损坏或滴漏，水箱是否清洁，必须定期安排清洗水箱，水箱每半年清洗消杀一次，确保用水卫生。
2、发现水管爆裂时，必须尽快关上相应的阀门，大水管爆裂时应将总阀门关闭，并即时发出通告，按照《供水处理紧急方案》立即安排紧急抢修。
三、保养制度
1、注意水箱的保养，预防破裂和渗漏，水箱盖应保持密封，每次开启后及时锁好，防止蚊虫滋生。
2、救火用的输水设备，要经常检查，如有损坏，应立即维修，平时严禁使用消防水作其他用途。
四、检修制度
1、经常检查沟渠及沙井是否畅通，及时清理渠道盖上的垃圾以防止下雨时渠水受阻引起水浸，并按规定填写相关记录。
2、供水设备每年按保养计划进行保养，保养情况按年度保养计划填写。给排水设备，除了按年度保养计划保养外，还必须按规定进行正常的巡视检查，以便及时发现设备在运行中出现的问题。建立二次供水管理制度，严格按法规要求，实施定期维修保养。
五、正常给排水
1、管理服务中心维修主管负责给排水的技术指导、监督和检查，负责楼宇供排水设施设备的运行管理工作，保证24小时不间断供水。
2、运行维修人员在设备发生故障时应立即报告主管领导并积极进行抢修。
六、正常停水
1、当接到自来水公司的.停水通知后，应立即通知客户服务中心，并做好记录。
2、当按计划保养必须停水时，应提前一天将停水的范围和时间通知客户服务中心，在得到客户服务中心的许可后方可进行保养。
3、由于工程的需要，对消防系统停水时，必须通知消防人员后，由消防人员进行操作，并做好相关记录。
七、水质保障
1、每年组织专业人员对生活水箱进行两次清洗，并按规定取得《供水卫生许可证》及卫生防疫部门的水质化验合格证明。
八、异常情况处理
1、楼宇外墙的公用下水管渠发生破裂，应立即维修，以免污水流出影响环境卫生。
2、楼宇底层沟渠有臭味溢出时，应立即检查及维修。
3、安装及维修楼宇外的供水系统设备，应与自来水公司联系修理。
4、楼宇内的水表发生故障时，应告知用户，并立即检修。
5、接到自来水公司发出的停水通知时，应及时向住户发出通知，使住户有所准备。
6、化粪池每季度进行一次检查，化粪池满时及时组织人员清理，并将检查清理结果进行记录。
7、当发生突然停水事件时，客户服务中心应及时与自来水公司取得联系，了解恢复供水的时间，主动与客户服务中心联系，帮助做好对客户的解释工作。
8、认真做好检查记录，日常的巡视检查记录在值班记录中，定期的检查保养记录在相应的检修保养记录表中。
住宅小区管理制度10
物业项目(住宅小区)档案管理制度
1整体档案管理
档案资料的建立应与今后的创优结合起来,按照《全国优秀示范小区评分标准》的分类标准建立档案资料。
第一节基础管理资料
1.按规划要求建设、住宅及配套建设设施投入使用
1)工程规划许可证
2)施工许可证
3)工程总平面图
4)建设工程规划管理竣工验收合格证
5)国有土地使用证
2.办理接管验收手续
1)委托物业管理合同
2)工程建设施工建档移交清单
⑴幢建施、结施竣工图,建材合格证、分项分部评定资料;
⑵水施、电施、讯施、地下管网竣工图,分项、分部质检平定资料(复印件);
3)商品房质量保证书
4)房屋移交验收资料
5)设施设备移交清单及档案资料
3.由一家物业管理企业实施统一专业化管理
1)物业管理有限公司企业法人营业执照(正副本)
2)物业管理有限公司组织机构代码证(正副本)
3)物管企业资质证书
4)物业管理有限公司税务登记证(正副本)
5)上级批文(文件)
4.建设单位在销售房屋前与选聘的物业管理企业签定物业管理合同,双方的责、权、利分明
1)物业委托管理合同
2)前期物业管理方案
3)物业移交及实施意见
5.购房人与物业管理企业签定物业管理合同,双方责、权、利明确总户数户,入住户,入住率为,签定的前期物业管理服务合同为份。(文件柜放置于)
6.建立维修资金的管理、使用、续筹等符合有关规定
1)物业管理有限公司代管维修资金的财务管理制度
a)代管维修资金的使用范围
b)代管维修资金的来源和筹集方法
c)代管维修资金的管理与使用办法
d)代管维修资金的移交
7.房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善
1)房屋使用说明书
2)公共管理制度
⑴治安管理制度
⑵消防管理制度
⑶门卫管理制度
⑷机动车停车场管理制度
⑸非机动车管理制度
⑹装修管理规定
3)政府有关文件
8.业主委员会按规定程序成立,并按规章制度履行职责
1)业主委员会筹备工作资料
⑴关于组建业主委员会实施方案
⑵业主委员会资料(详见业主意见调查表)
⑶业主委员会章程
9.物业管理企业制定创优规划和共体实施方案,并经业主委员会同意
1)创优规划
2)创优实施方案(附物业管理质量目标书)
3)物业管理优秀住宅小区达标申报资料资料
10.小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位的工作标准并指定具体的'落实措施和考核标准。
1)员工手册
2)文明礼貌用语及各专业服务语言流程规范
3)部门职责
⑴公司组织机构示意图(管理处机构示意图)
⑵员工手册
⑶管理中心职责
⑷财务部职责
⑸护卫部内务条令、岗位职责
4)部门工作程序、操作程序
⑴财务部管理制度
⑵客户服务中心工作程序
⑶工程部设备运行维修工作程序
⑷消防工作管理制度
⑸各种应急处理方案
a、火警、火灾应急方案
b、停电应急方案
c、护卫部突发事件处理措施
5)管理中心综合管理制度
⑴值班制度
⑵回访制度
⑶档案管理制度
⑷原始记录、资料管理制度
6)管理人员、员工考评细则
⑴管理人员考核细则
⑵财务管理人员考核细则
⑶维修人员考核细则
⑷清洁、绿化人员考核细则
⑸护卫员考核细则
⑹护卫部岗位目标管理考核办法
7)护卫部培训日程、训练记录
8)护卫知识考试资料
9)管理中心原始记录资料
⑴门岗值班记录
⑵监控中心值班记录
⑶紧急情况记录
⑷停车场车辆进出原始记录
⑸房屋装修管理记录
⑹装饰装修申请书、责任书
⑺值班记录
⑻回访记录
⑼维修派工单
⑽住户档案
⑾维修员值班记录
⑿设施设备巡查保养等记录
11.物业企业管理人员和专业技术人员持证上岗,员工统一着工装、佩带明显标志,工作规范,作风严谨。
1)管理中心管理干部学历、职称、上岗证复印件
2)管理中心专业技术人员资格证、操作证
3)护卫员上岗证
4)员工劳动合同
12.应用计算机智能化设备等现代化管理手段,提高管理效率。
1)小区住户基本资料(备份文件夹类)
2)小区物业基本资料
3)办公文案
4)各类管理制度、文件夹
⑴护卫类
⑵财务类
⑶管理类
⑷保洁类
⑸经营类
⑹人事类
⑺业主委员会
⑻运行维修表
5)住户费用缴费统计资料
13.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定,至少半年公开一次物业服务费用收支情况。
1)年月--财务收支报告
2)向住户公布费用收支情况,资料
照片
3)物业管理费用标准批复
4)缴费通知单存根
14.房屋及公共设施设备档案资料齐全、分类成册,管理完善,查阅方便。
1)总平面图
2)共用设施设备及配电系统
3)可视对讲、监控系统
4)消防系统
5)背景音乐系统
6)光纤电视系统
7)办公用设备
8)各种警示牌、标识卡
15.建立用户档案、房屋及配套设施权属清册,查阅方便。
1)住户档案
2)商业用房业主档案(含用户)
16.建立24小时值班制度,设立服务电话,接受业主及使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集、反馈并及时处理,有回访制度和记录。
1)值班制度
2)回访制度
3)管理人员值班记录
4)维修工单存根及回单
5)设备巡查记录
6)护卫门岗值班记录
7)主动征求业主对物业管理服务的意见和建议
17.定期向住户发放物业管理服务工作征求意见,对合理的建议及时整改,满意率为%以上。
1)《客户意见征询表》
18.建立并落实便民维修服务,承诺制,零修急修及时率为98%,以上的返修率为2%,并有回访记录。
1)物管中心工作程序(见工作守则)
2)设备运行维修工作程序(见工作守则)
住宅小区管理制度11
第二节房屋管理与维修养护
1.主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标、组图及幢、单元、户门标号标志明显。
2.无违反规划乱搭乱建,无擅自改变房屋用途现象。
3.房屋外观完好、整洁,外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹。
4.户外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁、统一、美观,无安全隐患或破损。
5.封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面,除建筑设计有要求外,不得安装户外防盗网、晾衣架、遮阳蓬等。
6.空调安装位置统一,冷凝水集中收集,支架无锈蚀。
7.房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。
1)住户装修申请表、装修责任书(见业主分户档案)
2)装修现场巡查记录表(见工程巡查记录)
第三节共用设施设备管理
1.共用配套设施完好,无随意改变用途。
2.共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录,无事故隐患,专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范。
1)设备运行维修工作程序
2)设备巡查记录
3)设备保养记录
3.室外共用管线统一入地或公共管道,无架空管线,无碍观瞻。
4.排水、排污管道通畅,无堵塞、外溢现象。
5.道路通畅,路面平整,井盖无缺块,无丢失,路面井盖不影响车辆行人通行。
6.制定供电系统管理措施并严格执行,记录完整,供电设备正常,配电室管理符合规定,路灯、楼道等公共照明完好。
1)电室管理规定
2)配电系统工作内容及操作程序
3)路灯、楼道等公共照明设备完好
第四节安防、消防、车辆管理
1.小区基本实行封闭式管理
1)小区实行24小时封闭管理资料
2)治安管理规定
3)门卫管理规定
2.有专业护卫队实行24小时值班及巡逻制度,护卫熟悉小区的环境,文明值勤,训练有素、言语规范、认真负责。
1)护卫部工作、内务条令
2)护卫岗位职责
3)各种工作记录、资料照片
⑴护卫值班记录
⑵护卫训练记录
⑶夜间巡查记录
⑷来访登记表
⑸护卫培训日程、训练记录及资料
⑹护卫工作考核、巡查、评分统计资料
⑺护卫基础知识考核答卷
⑻护卫文明值勤,装修巡查等资料
3.危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施
1)警示牌标识卡等
2)突发事件及异常情况处理措施
3)常见治安刑事案件及处理措施
4)常见的几种可疑情况及处理措施
5)紧急情况记录表
4.消防设备设施完好无损,可随时起用,消防通道畅通,制定消防应急方案
1)消防管理制度
2)火警、火灾应急方案
3)消防通道畅通
4)定期进行消防巡视,检查维护消防设施、器材等资料
5)护卫随时巡查营业房消防设施
6)义务消防队员消防演练
5.机动车停车场管理制度完善,管理责任明确,车辆进出有登记。
1)机动车停车场管理规定
2)机动车停车场登记
3)护卫巡逻记录
4)护卫工作考核标准
5)交通指挥管理规范有序
6.非机动车辆管理制度完善,按规定位置停放,管理有序。
1)非机动车管理规定
2)按规定位置停放、管理有序
3)护卫工作考核标准
第五节环境卫生管理
1.环卫设备完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。
1)环卫设备台帐
2)垃圾箱、果皮箱
3)清洁工作清洁小区环境卫生资料
2.清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员明确的责任范围,实行标准化保洁。
1)清洁卫生工作标准及考核办法
2)清洁卫生工作考核表
3.垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀
1)消毒灭蝇工作资料
2)定期投鼠药资料
4.房屋共用部位共用设施设备无蚁害。
5.小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物,小区内卫生照片等资料。
6.房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画、无擅自占用和堆放杂物现象、楼梯扶栏、天台、公共玻璃等保持清洁。
7.商业网点管理有序,符合卫生标准,无乱设摊点、广告牌和无乱贴、乱画现象。
8.无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。
9.排放油烟、噪音等符合国家环保标准、外墙无污染。
第六节绿化管理
1.小区内绿地布局合理,花草树木与建筑小品配置恰当。
2.绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用等现象。
3.花草树木长势良好,修缮整齐美观,无病虫害,无折损现象、无斑秃。
4.绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
第七节精神文明建设
1.意义,健康向上的'社区文化活动,创造条件,积极配合,支持并参与社区文化建设。
a提高业主自治自律行为宣传教育资料
1)经常进行政府有关法律法规宣传教育资料
2)建立业主产权区域建设,爱护小区公共设施资料
b小区安全文明消防宣传栏告示档案资料
c小区住户参与文化娱乐活动资料
d培训护卫消防安全知识,培训资料
第八节管理效益
1.管理服务费收缴率为98%以上
1)20xx年3月至,收费报表
2.提供便民有偿服务,开展多种经营,便民服务项目资料及照片。
1)20xx年3月--20xx年月的财务报告
3.本小区物业管理经营状况。向小区住户公布物管费收支报告
资料
a业主档案资料的内容
1]业主情况登记表、照片、身份证复印件
2]业主临时公约承诺件
3]前期物业管理服务协议
4]室内装修管理协议书
5]消防安全责任书
6]业主装修检查记录表
7]室内装修申报表
8]装修申报所提供的平面图、管线图等
9]装修违规的整改通知书
10]业主与物业管理处达成的书面协议
11]业主在物业使用过程中产生的重要的有影响的事件的记录
12]其它
住宅小区管理制度12
保安管理:
在绿色住宅小区保安管理方面主要从技术设备防范和人手管理防范着手进行管理:
一、依靠技术设备防范管理方面有:
1、各小区主要出入口、通道设置闭路监控系统,各监控镜头连接监控中心系统,实现24小时监控。
2、各小区主要出入口、通道设置车辆出入ic卡闸杆系统。
3、各楼宇楼层内设置有消防监控喷淋装置,并连接到消防监控系统,可以及时发现和通报火灾,并及时采取有效措施,控制和扑灭火灾。
4、各梯间大堂出入口设置有可视对讲系统,可以与住宅小区物业管理中心或小区警卫有线或无线通讯,从而起到防盗、防灾、防煤气泄漏等安全保护作用,为业主的生命财产安全提供最大程度的保障。
二、在绿色住宅小区人手防范管理方面:
1、对物品出入放行等情况进行核实登记。
2、对外来人员来访进行登记管理,控制闲杂人员进入,有效加强了社区安全防范。
3、对出入车辆实行放行凭条登记管理,作为车辆出入凭证,从而起到防盗等安全保护作用。
4、对辖区内出租房进行登记管理,清楚辖区出租房居住人员情况,并实施有效管理。
5、保安通过不定时、::定点对辖区实行24小时巡逻、监控管理,及时发现问题,并采取有效措施,为业主的`生命财产安全提供最大程度的保障。
三、绿色住宅小区建设及管理规章制度:
1、实施《社区文化建设管理制度》,不定时开展社区文化活动,提高社区生活质量,创造社区和谐居住环境。
2、实施《设备维修保养服务管理制度》,并设水电运作组、土建维修组对辖区内的公共设备、设施及时维修保养,确保设备正常运作。
3、实施《安全防范管理制度》,对小区实行24小时临控,为业主的生命财产安全提供最大程度的保障。
4、实施《装修监控管理制度》,根据国家装修管理规定,对不符合环保、消防安全的材料进行有效地控制。
5、实施《清洁卫生环境管理制度》,对生活垃圾实行日产日清,并定期对虫害进行消杀,营造良好的小区卫生环境。
6、实施《绿化环境管理制度》,有独立的苗莆,定期对小区绿化进行维护。
7、制订《突发事件应急处理管理制度》,对台风、洪灾等起到操作指引作用,极大地避免业主的生命财产受到损失。
8、实施《业主(住户)投诉处理、服务管理制度》,对业主投诉问题及时处理,并提供优质服务,为业主营造一个温馨、舒适、安全的居住环境。
住宅小区管理制度13
1.电梯安装结束,取得质量技术安全监督部门发给的电梯准用证后,方可投入运行。
2.物业公司的电梯工须经质量技术监督部门培训,并取得电梯操作员资格后(年审有效期内),方可上岗操作。
3.电梯按规定的`时间运行。在保证服务的前提下,合理配置资源。
4.电梯日常维保按《电梯巡检记录表》项目展开工作,保证最佳外观状态和使用效果。
5.电梯管理应按《电梯维修保养安全操作规范》操作,以达到安全舒适的运行要求。
6.电梯实行客货分开,大堂保安应引导搬运货物的乘客使用专用货梯,禁止使用客梯载运货物,乘客搬运货物时应避免损坏电梯,乘客若搬运大量货物需专梯服务时,可通知电梯工现场配合,保洁人员运送垃圾严禁使用客梯。
7.电梯出现困人、水浸等紧急故障,电梯工应快速到达现场(上班时间内电梯工10分钟内;外委公司30分钟内)采取救援办法,及时安全地把人救出。
8.电梯机房按《电梯机房管理制度》进行管理,以符合设备正常运行的需要。
9.物业公司电梯工检查、监督外委工作的执行,其评估结果作为付费和续约凭证。
10.电梯大、中维保后,3天之内将记录表整理成册存档,长期保存。
11.相关记录:《电梯巡视记录表》
住宅小区管理制度14
一、电梯机房管理制度
1、电梯机房应做到随时上锁,门锁钥匙应由主管人员保管。
2、机房应通风良好,照明满足要求,门窗关闭灵活,任何季节机房内温度应保持在摄氏5度-40度之间。
3、机房内应保持干净、整洁,严禁存放易燃易爆或危险物品,不准堆放其他杂物。
4、机房内消防器材应放在显着位置,并保证齐备良好,在有效期内。
5、电梯机房应每周打扫一次卫生。
6、闲杂人员不准进入机房,若因工作需要确定进入时,须经主管人员批准,并在专业人员陪同下进入机房。
7、未取得《特种设备操作证》人员,不得随意动用,操作电梯设备。
8、由专业人员依据《安全操作规程》规定,保持机房内设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物。保证电梯的正常运行。
9、电梯机房因维修、保养等造成停梯时,应在基站挂出告示牌。
二、电梯轿厢管理制度
为了规范电梯轿厢的管理,保障电梯的正常运行,特制定如下制度:
1、乘梯时,须等电梯开门到位后方可出入电梯。
2、禁止站在电梯门中间或用手挡住电梯,等待其他人或装卸货物。
3、乘梯时,禁止靠住轿厢门,禁止在轿厢内打闹。
4、禁止拍打、撞击、破坏电梯的操作按钮和设施。
5、当乘梯被困时,切勿惊慌,不要自扒轿门或自行解救,请按操纵盘左上角的'黄色报警按钮,维修人员将及时到达,对您实施解救。
6、学龄前儿童及其他无民事行为能力的人搭乘电梯时,必须有成人陪同。
7、禁止在轿厢内随地吐痰,乱丢垃圾,如你需要装运货物,请告知门口保安协助您操纵电梯。
8、禁止装运易燃易爆等危险物品,超大超长物品。
9、当电梯载重超过额定载量时,电梯蜂鸣器发出鸣响信号,电梯不能自动关门,说明此时电梯超载,当超载物品去除后,电梯恢复正常运行状态。
住宅小区管理制度15
1.0目的
规范机房管理,为设备提供良好的运行环境。
2.0适用范围
水泵房。
3.0管理职责
3.1工作负责人:给排水技工。
3.2值班人员负责水泵房日常管理。
4.0内容
4.1水泵房里所有机电设备应由值班人员每天进行巡视(每班至少两次),对泵体温度、运行噪声、轴封的密封性能、水压、运行及控制柜等实施监控,发现问题及时处理,处理不了应及时上报相关主管人员组织解决。
4.2水泵房要实行交接班制度,交班人要将设备的运行状况,特别是故障情况及处理措施等向下班的'人交待清楚。
4.3水泵房各种设备及配套设施应悬挂专用的标牌,记录其名称、编号、用途说明等内容。
4.4水泵房的各种照明、控制等线路应按规范安装、使用,严禁私拉乱接或改变其用电方式,如属改造需要,应经相关主管同意方可实施。
4.5水泵房门应上锁,非工作人员不得入内,更不得操作任何设备。
4.6水泵房不准堆放杂物和易燃、易爆等危险物品,并应配备手持灭火器或相应灭火工具,放于明显且易于取用的地方。
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